Quelques Informations sur l'ASL

Associations syndicales libres

La constitution d’association syndicale libre est une solution appréciable pour assurer l’administration et la gestion de parties communes et d’éléments d’équipement commun

·        soit à plusieurs immeubles collectifs dans un ensemble immobilier important

·        soit à plusieurs maisons individuelles inscrites ou non dans un lotissement

·        soit, a fortiori, à des immeubles collectifs et des maisons individuelles

L’ASL constitue alors « l’organisation différente » visée par l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965. Elle permet aux copropriétaires et aux propriétaires d’échapper aux contraintes du statut de la copropriété dans des ensembles immobiliers dont l’importance ne facilite pas la convocation et la tenue fréquentes d’assemblées générales.

La liberté de rédaction des statuts des ASL accorde généralement au président et au « syndicat » ou conseil de gestion des pouvoirs permettant une réaction rapide aux incidents de gestion. Certains s’en offusquent en oubliant que ces pouvoirs ont une contrepartie puisque ce statut est caractérisé par une participation directe des représentants des propriétaires et copropriétaires à la gestion des biens communs. On retrouve ainsi les avantages majeurs du syndicat de forme coopérative souvent présenté comme l’instrument idéal de la gestion participative.

L’objectivité commande de faire remarquer que la réalité  n’est pas toujours idyllique. On constate en effet que les statuts de nombreux grands ensembles dotés de cette organisation comportent des dispositions qui écartent notamment les copropriétaires de toute participation effective à la gestion de l’association et les privent même de toute possibilité satisfaisante de contrôle. C’est le cas lorsque les copropriétaires des bâtiments inscrits dans le périmètre de l’association sont impérativement représentés au « syndicat » et à l’assemblée de l’association par leur syndic. De plus c’est souvent le propriétaire d’un immeuble à usage locatif qui préside l’association.

De ces organisations défectueuses résulte une longue passivité des copropriétaires qui dégénère parfois en interventions agressives qui sont tout aussi néfastes pour la collectivité. Il convient donc dans ces cas de prévoir au minimum une concertation officieuse et, au mieux, une modification appropriée des dispositions statutaires.

Il n’en est pas moins vrai que la formule est bonne dans son principe. Elle présente de plus un caractère souvent obligatoire dans le cas des lotissements en vertu des articles R 315-6 et R 315-8 du Code de l’urbanisme.

Art R 315-6 du Code de l’urbanisme

Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public

b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;

c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.

Art R 315-8 du Code de l’urbanisme

Les statuts de l'association syndicale mentionnée à l'article R. 315-6 doivent prévoir  :

a) Que seuls le lotisseur et les membres de l'association attributaires des lots qui ont donné lieu à l'obtention du certificat prévu au a ou au b de l'article R. 315-36 participeront aux dépenses de gestion des équipements communs;

b) Que l'association a notamment pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ;

c) Les modalités de la désignation des organes de l'association et leur rôle aussi longtemps que l'organe d'administration de l'association n'a pas été désigné en application des dispositions de l'article R. 315-6 (c)

d) La possibilité pour tout attributaire de lot de provoquer, par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, la réunion d'une assemblée générale si le lotisseur n'a pas respecté l'engagement prévu à l'article R. 315-6 (c)

Toutefois les lots de lotissement peuvent être groupés en un syndicat de copropriétaires pour la gestion des parties communes et des éléments d’équipement. Les règles du Code de l’urbanisme ne s’appliquent en effet qu’à l’occasion des opérations de division foncière et de construction. Elles ne conservent ensuite leur valeur, réserve faite de la prescription décennale,  qu’au regard du nécessaire respect  des règles d’urbanisme.

Nous examinons ci dessous quelques problèmes récurrents de la pratique courante des associations syndicales libres.

I. Présence de copropriétés dans le périmètre

Le principe est que sont membres de l’association syndicale les personnes physiques et morales propriétaires d’un bien foncier inscrit dans le périmètre. Les syndicats de copropriétaires ne sont pas propriétaires. Ce sont donc les propriétaires des lots qui sont membres de l’ASL. .....

II. Associations syndicales de lotissements

Une difficulté majeure est que la constitution de l’ASL est prévue dans le dossier de lotissement mais le lotisseur omet fréquemment de convoquer l’assemblée générale des propriétaires nécessaire à sa mise en place effective, surtout quand il s’agit d’un petit lotissement.

Les affaires vont cahin-caha pendant un certain temps mais il arrive fatalement un moment où l’inorganisation du lotissement place les propriétaires dans une situation inconfortable. Il peut être nécessaire de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire pour régulariser la situation.

Il arrive même que l’on constate que la déclaration en préfecture, déjà prévue sous l’ancien régime, n’a pas été faite. L’association est dépourvue alors de personnalité juridique. Du moins n’a-t-elle pas le droit d’ester en justice.

Dans les meilleurs cas, les propriétaires ne se soucient pas de la gestion de l’association. Il est vrai qu’on peut faire souvent les mêmes constatations dans les petits syndicats de copropriétaires ! Mais il est bien certain que les propriétaires ressentent moins la nécessité d’une gestion collective des parties communes.

III.  Associations syndicales d’ensembles immobiliers

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